Разрешено все, что не запрещено: перепланировка квартиры

Дома типовых серий

Создать комфортное пространство для жизни в однушке – задача, требующая от профессионала опыта и умения экспериментировать. Особенно если в квартире проживает семья: ведь нужно не только предусмотреть отдельные спальни для родителей и ребенка, но и по возможности спланировать гостиную зону и тщательно продумать системы хранения, не загромождающие интерьер. Дизайнер Ксения Чупина предложила 3 интересных варианта перепланировки однокомнатной квартиры: для холостяка, молодой пары и семьи с ребенком.

И-209А – блочные 14-этажные дома башенного типа, которые развивают идеи серии II-18. В основном эти дома строились в 1970–1980 годах. Однокомнатные квартиры в доме этой серии имеют широкие возможности перепланировки в связи с тем, что несущими являются внешние стены квартиры (и стена между комнатой/кухней и балконом).

По мнению многих специалистов, угловые однушки возглавляют хит-парад некомфортных для проживания квартир: 2 оконных проема в комнате не только не способствуют теплоизоляции, но и часто создают проблемы с расстановкой мебели. Дизайнер Ольга Бондарь предложила 3 варианта перепланировки угловой однушки в типовом доме серии 1–511 и развеяла миф о безвыходном положении владельцев таких квартир.

Еще одним привлекательным
объектом для творчества можно назвать дома типовых серий. Ситуация с ними неоднозначна. Казалось бы, открывай официальный сайт Мосжилинспекции, где выложено
два альбома с рекомендациями по перепланировкам квартир в таких домах, и планируй себе! Но загвоздка в том, что эти альбомы носят рекомендательный характер, и если вы решите на
них сослаться при согласовании перепланировок, то скорее всего, потерпите фиаско.

Это связано с тем, что в домах типовых серий, практически все стены являются несущими
(какие из них не несущие, как раз приблизительно можно из этих альбомов понять).
Более того, самые популярные стены, которые хочется подрезать или снести
(например, при объединении кухни с комнатой), могут на себе нести нагрузку по
удержанию навесных фасадных панелей и некорректный демонтаж стены может
подрезать несущую арматуру, а это грозит проседанием панели или ее
обрывом.

Возможность сделать перепланировку также коррелирует с высотой этажа, а значит, чем выше вы живете, тем нагрузка ниже и возможностей больше, на нижних этажах в
большинстве случаев вообще никакие перепланировки не допускаются. В таких домах при перепланировках обязательно проводится инженерное обследование с
изготовлением технического заключения, при проектировании учитываются все
нюансы, производится расчет усиления несущих конструкций.

Для
проектирования таких объектов следует обращаться к авторам проекта здания — например,  в Московский научно-исследовательский институт технологий экспериментального проектирования, он является автором популярной серии П-44Т, настаивает в обязательном порядке на производстве демонтажно-монтажных
работ только своей аккредитованной организацией-подрядчиком.

Балкон

Довольно популярно объединение комнаты и балкона. 

Теоретически, соблюдая нормы, не затрагивая несущие
конструкции и не нарушая тепловой контур, можно объединить комнату с лоджией. При этом демонтаж подоконной
части возможен почти всегда, но требует разработки проектной документации
лицензированной организацией. Еще могут потребовать техническое
заключение.

Тепловой контур можно сохранить при помощи
дверей (чаще всего используются стеклянные распашные либо раздвижные двери). А батареи отопления, располагавшиеся под подоконной частью, можно перенести на
ближайшую стену.

Кухня

Как и в случае с санузлами, расширять кухню можно за счет
коридора, не забывая при этом о гидроизоляции пола для защиты от протечек в случае затопления. Перенести кухню в зону коридора полностью нельзя, поскольку должна быть естественная инсоляция
(солнечный свет, падающий из окна) согласно СНиПам. Если в вашем коридоре есть окно, то такой вариант, конечно, возможен.

Самый популярный вариант перепланировки кухни — ее объединение с гостиной, столовой или любой другой смежной комнатой. Правда, этот вариант допустим, если у вас электрическая плита (для газовых
плит категорически нельзя), при этом все кухонное оборудование (плита, мойка,
посудомойка) должны остаться там, где было помещение кухни. В зоне комнаты
этих приборов быть не должно.

Возможно, придется сделать принудительную
вентиляцию, чтобы запахи лучше уходили. Теперь
все это помещение условно можно назвать кухней, а вход в санузел из кухни
запрещен, об этом нужно помнить, поскольку Мосжилинспекция может отказать в согласовании такой перепланировки.

Санузлы

Это, пожалуй, самый популярный вопрос — объединение, расширение или перенос санузлов. 

Если ванная комната и туалет — смежные помещения, их практически всегда можно объединять. Исключения встречаются очень редко. Внутри нового помещения важно правильно расставить
сантехнику и разобраться с радиатором
отопления. Если нет необходимости в перестановке сантехники, такое объединение можно
согласовать по эскизу (без предоставления лицензии), достаточно на плане БТИ отметить демонтаж стены.

Вопрос с расширением санузлов обычно решается за счет коридора или кладовки. Санузел можно даже перенести или сделать второй. Главное, учитывать особенности эксплуатации
системы канализации: при переносе оборудования даже в
пределах санузла может потребоваться установка его на подиум, чтобы сток канализационных вод работал самотеком.

Так что дабы после ремонта не пришлось
преодолевать несколько ступеней, чтобы сесть на унитаз, упираясь головой в
потолок, лучше всего консультироваться с инженерами.

Перестановка оборудования, расширение санузлов, организация нового
санузла и обустройство подиума требует разработки проектной документации с приложением
свидетельства СРО для согласования в органах исполнительной власти.

Согласование перепланировки по проекту.

Дело в том, что это понятие придумали застройщики для получения
сверхприбылей. Если заглянуть в строительные нормы, станет понятно, что таких квартир быть не может. Получается, что в первоначальном проекте здания, том, который
согласовывался под застройку, все эти «лишние» стены коридоров, санузлов и
прочего были, но в текущей технической документации они не указаны, а указаны
лишь зоны кухни и санузлов, вся остальная площадь (за исключением балконов и
лоджий) условно называется жилой.

Проблема здесь в том, что если вы
задумали расширить санузел или кухню, организовать дополнительные санузлы,
подсобные помещения, коридоры и прихожие вне указанных рамок, то так или иначе вы попадаете на жилые помещения, то есть намеренно ухудшаете свои жилищные
условия. Как быть в такой ситуации?

На основании этих планов с указанием мест размещения жилых и вспомогательных помещений можно
приступать к перепланировке, при этом на согласование в органы исполнительной
власти нужно предоставить как документы БТИ, так и эту рабочую документацию,
заверенную синей печатью. 

Все перепланировки в домах-новостройках должны быть согласованы только по проекту с приложением свидетельства СРО, в составе
проектной документации должен быть необходимый минимум: АСЧ
(архитектурно-строительная часть) с указанием монтажа-демонтажа перегородок и
материалов, из которых они сделаны, направлением открывания дверей, схемами и
планами устройства полов, шумоизоляцией и гидроизоляцией полов, планами
размещения теплого пола, а также инженерией в части устройства систем горячего
и холодного водоснабжения, канализации, вентиляции (в случае переноса кухни и
санузлов), аксонометрическими схемами.

Если планируется производить работы, которые увеличат нагрузку на перекрытия — тяжелые
перегородки, большая чаша ванной, сделать проемы в несущих стенах или
демонтировать их, объединить квартиры по горизонтали или вертикали, придется подготовить техническое заключение (ТЗК) в лицензированной
организации, чтобы урегулировать вопрос возможности таких изменений, а в проект включить
конструктивные расчеты по усилению конструкций.

Вполне логичным является вопрос, а сколько стоит проект перепланировки квартиры? Цены на рынке данных услуг довольно сильно разнятся. Мы не меняем цену на составление проекта перепланировки уже более пяти лет, стараемся держать её на минимально возможном уровне и выполнять при этом работы в максимально быстрый срок.

Теперь непосредственно к цифрам. Стоимость проекта перепланировки квартиры в Москве и Московской области у нас одинаковая и на данный момент составляет 15 000 рублей.В указанную стоимость также входит заполнение актов на скрытые работы со стороны проектировщиков. Срок исполнения- 5 рабочих дней. Проект содержит все необходимые и достаточные данные для сдачи в Мосжилинспекцию, соответствуя всем её требованиям.

Ниже, как примеры, приведены согласованные листы с утвержденной планировкой из проекта переустройства жилого помещения.

В данной перепланировке была согласована перепланировка однокомнатной квартиры с ликвидацией подоконной зоны и монтажом двухстворчатой двери. Часто в однокомнатных квартирах также производят объединение санузла с увеличением его на площадь коридора, если размеры и конфигурация коридора позволяют это сделать.

Здесь приведена типичная перепланировка трёхкомнатной квартиры. Мокрую зону соединили, сделали второй санузел и расширили на коридор, а вход в помещение кухни выполнили через гостиную. Таким образом, получили два раздельных санузла бОльшей площади. Также были устроены дополнительные гардеробные.

На картинках представлен один из самых распространенных вариантов переустройства однушек: кухню разместили на территории бывшей кладовой, тем самым освободив помещение под устройство спальни.

На этих иллюстрациях мы видим также наиболее распространённые варианты перепланировок в хрущевках.Санузел объединили и расширили за счет коридора. Тем самым,мокрая зона стала достаточно большой. Кухню немного расширили за счет части коридора (под холодильник) и отгородили от жилой комнаты раздвижными перегородками.

К тому же, сделать проект перепланировки квартиры, как мы уже говорили, может только та организация, которая имеет соответствующий допуск СРО (разрешение на данные работы), а у большинства дизайн-студий такого разрешения нет и они не несут никакой юридической ответственности за принятые в перепланировке решения.

К примеру, при неправильном затрагивании несущих стен дизайнера невозможно привлечь к ответственности, а вся ноша неправильных решений перекладывается на плечи собственника квартиры. К сожалению, большинство дизайнеров плохо разбираются в СНиПах, СаНПиНах, Постановлениях и других нормах, касающихся перепланировки квартиры.

К этому можно отнестись с пониманием, так как для дизайнеров наиболее важным является знание композиционных и стилистических решений именно интерьера и внешнего облика квартиры. Однако, на практике дизайнеры в своих проектах очень часто нарушают требования строительных и санитарно-гигиенических норм, затрагивают несущие конструкции в неположенных местах, так что согласовать такую перепланировку затем становится невозможным.

В результате собственники квартир часто попадают на штрафы, предписания вернуть планировку в исходное положение с переделыванием дорогостоящего ремонта и так далее. При затрагивании без соответствующего усиления или в неправильном месте последствия могут быть ещё гораздо хуже. Поэтому, рекомендуем Вам перед началом ремонта показать свой дизайн-проект соответствующему специалисту и оценить его на предмет наличия нарушений санитарно-гигиенических и строительных норм. Как говорится, предупрежден значит вооружен. К примеру, мы оказываем такую услугу бесплатно.

Итак, для согласования требуется именно проект перепланировки квартиры.

Проект перепланировки квартиры должен содержать минимум информации, необходимой для его согласования. Чем меньше в рабочем проекте перепланировки указано, тем больше возможностей для полета мысли в ходе ремонта и тем меньше пунктов для придирки у инспектора на приемке работ. Однако с другой стороны информации должно быть достаточно для прохождения согласующих инстанций.

На территории Российской Федерации правила и требования оформления архитектурно-строительных чертежей и строительной документации регламентируются ГОСТ 21.101-97 и ГОСТ 21.501-93.

а) Ведомость чертежей основного комплекта по форме 1 приложения Б ГОСТ 21.101-97. Фактически это содержание проекта с заголовками листов и номерами страниц.

б) Перечень ссылочных и прилагаемых документов по форме 2 приложения Б ГОСТ 21.101-97. Прилагаемые документы-это вся документация, которая прикладывается как дополнение к проекту перепланировки квартиры: обязательно планы БТИ и лицензия проектной организации (свидетельство о допуске СРО), фотоматериалы, характеристики оборудования и так далее в зависимости от вида перепланировки…

в) В левом нижнем углу должна находиться «клятва» ГИПа (главного инженера проекта).

На листе общих данных должны содержаться примечания об отметке, принятой в проекте условно за нулевую, техническом задании и так далее, однако в проектах перепланировок их часто удобнее разносить отдельно по каждому листу.

Пояснительная записка проекта перепланировки квартиры обязательно должна содержать перечень предполагаемых работ, а также основание для разработки проекта, указания по выполнению работ, противопожарные мероприятия и другую информацию.

Отметим, что правила выполнения строительных чертежей, архитектурных планов, фасадов, разрезов и т.д. выходят за рамки данной статьи.

План и экспликация (перечень) помещений квартиры до перепланировки должен полностью совпадать с планом БТИ квартиры: такая же планировка, те же площади, расположение сантехприборов, нумерация помещений. Даже размеров мы рекомендуем не ставить больше, чем отмечено на плане БТИ, чтобы у чиновников не возникало лишних возможностей их проверить.

Иногда вместо плана до перепланировки подкладывают сами планы БТИ.

Вообще говоря, в архитектурно-строительных чертежах экспликация выполняется по форме 2 ГОСТ 21.501-93, однако московские бюро технической инвентаризации используют свою форму экспликации, которая вставляется и в проект перепланировки квартиры.

• установка или перестановка газовой плиты с подводкой дополнительных сетей. Если плита передвигается на гибком шланге, то проект перепланировки квартиры для согласования не требуется. А вот если для перестановки пришлось доваривать газовую трубу, то это уже необходимо согласовывать по проекту;
• установка электрической плиты вместо газовой;
• перенос или изменение границ ванных комнат, туалета, санузла, душевой и так далее. В данный перечень «постирочная» (комната со стиральной машиной) не входит;
• создание несущих стен;
• устройство проемов в перекрытиях;
• устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках. Иными словами, если перегородка между квартирами не несущая, но её демонтируют или делают в ней проём (объединяют квартиры), то это также требует согласования по проекту;
• заложение проемов в несущих стенах;
• изменение конструкции полов в деревянных перекрытиях;
• демонтаж разгружающих перегородок;
• устройство перегородок, создающих сверхнормативные нагрузки на перекрытие (кирпич, пазогребневые блоки, керамзитобетонные блоки, пенобетонные блоки, газосиликатные блоки толщиной более 10 см либо иные материалы, создающие нагрузки более 150 кг/кв. м). Данный пункт легко обойти, указав, что перегородки выполняются из гипсокартонных листов по металлокаркасу. По факту никто не будет простукивать и определять из чего эти перегородки деланы на самом деле;
• устройство перегородок в полах с деревянными перекрытиями. Иными словами, практически любая перепланировка в квартире с деревянными перекрытиями должна согласовываться по проекту;
• Создание, ликвидация, изменение формы оконных и дверных проемов во внешних ограждающих конструкциях. Сюда относится демонтаж подоконного блока, демонтаж стены между лоджией и комнатой и так далее.
• устройство или перенос кухонь и кухонь-ниш;
• устройство антресоли площадью не более 40 процентов площади помещения, в котором она возводится;